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雅生活服务:规模持续扩张,效率需着力加强

作者: 小思瑶 发布时间: 2020年01月14日 21:53:10

  年报系列点评之四十九

  在管面积与营收规模大幅增长,净利润的同比增幅达到170.1%,但需进一步提高物业管理单平效能。

雅生活服务:规模持续扩张,效率需着力加强

  克而瑞研究中心  沈晓玲 冯惠 张志娟

  2018年2月9日,雅生活股份有限公司(股份代号:3319)正式于香港交易所主板挂牌上市,截至2018年底,公司在管面积、营收规模和盈利等方面均实现大幅增长。并且,年内企业凭借资本市场机会和两大地产开发商股东背景优势,在住宅物业和商业地产板块均有不小突破。

  在管面积:扩张速度处于行业较高水平

  公司在管面积规模扩大,四年内复合增长率达54%。截至2018年底,雅生活管理项目达到532个,覆盖全国24个省份、直辖市和自治区,签约管理面积达229.8百万平,同比上升82%,增幅处行业较高水平。2018年公司在管面积达到138.1百万平,较去年上升76%,四年内复合增长率达54%,规模增长明显。

雅生活服务:规模持续扩张,效率需着力加强

  独立第三方和收并购的在管面积大幅增长。雅生活在管面积主要来自四个方面:接管雅居乐集团开发项目,来自绿地控股(600606)项目,独立第三方在管项目以及收并购项目。而雅生活2018年在管面积的大幅增长主要有两方面原因,一方面,来自独立第三方的在管面积同比2017年增长67%达55.8百万平;另一方面,公司利用充足的持有资金进行战略投资及收购,2018年新增在管面积达29.4百万平。值得一提的是,2019年初公司收购青岛华仁和哈尔滨景阳的过半数股份,目前公司在管面积已达153.6百万平。

雅生活服务:规模持续扩张,效率需着力加强

  营收规模:盈利增幅领先于其他企业

  营业收入同比增长91.8%。2018年雅生活实现营业收入33.8亿元,较去年同期增长91.8%,处行业领先地位。营业收入大幅增长主要是因为来自外延增值服务的营收实现高增长,2018年外延增值服务较去年同期增长222.7%至人民币14.6亿元。另外,社区增值服务的营收规模也实现比较大的突破,较去年同期增长183.7%。

雅生活服务:规模持续扩张,效率需着力加强

  利润增幅领先,主要是因为增值服务的盈利实现大幅增长。在盈利方面,2018年雅生活实现净利润8.1亿元,在已上市的物业公司中,仅次于碧桂园服务的净利润水平,净利润的同比增幅达到170.1%。同时,雅生活2018年实现毛利润12.9亿元,同比增长118.3%。公司盈利增长是由于增值服务盈利实现大幅增长,其中,外延增值服务2018年毛利润同比增长212.4%至7.0亿元,社区增值服务2018年毛利润为1.5亿元,同比增长246.9%。更值得一提的是,公司整体毛利率水平也处于行业领先水平,这主要是因为公司增值服务毛利率水平较高,其中,2018年公司外延增值服务的毛利率为47.7%,社区增值服务的毛利率为50.9%。

雅生活服务:规模持续扩张,效率需着力加强

  需提高公司单平效能【1】。从公司每平米物业管理营收来看,雅生活2018年单平效能为0.98元/平米/月,不及其他上市的物业公司水平,并且相比上一年的1.28元/平米/月效能还下降了24%。单平效能下降是因为公司目前正处于规模迅速扩张初期,需要通过物业管理费用相对较低的区域及项目作为切入点造成的。公司为了能够在现有的在管面积基础上实现更大的收益,在中后期发展阶段,需更加关注企业单平效能的提升。

  【1】单平效能=物业管理营业收入/在管面积/12

  服务模式:线上线下相结合

  利用高新技术,将物业管理服务线上化。2016年7月,雅生活利用互联网、物联网、大数据、人工智能等高新技术推出了移动应用程序:雅管家、雅商家、及雅助手,并在线下开业雅生活体验中心,实现线上线下一体化物业管理服务。其中,雅管家主要有三大作用,第一,为业主提供生活服务和资产管理服务;第二,为地产开发商提供智慧社区建设解决方案,如方案设计、工程管理等;第三,为物业公司提供智慧社区服务解决方案,包含物业管理信息服务及互联网生活服务平台。根据年报数据显示,截止2017年底,雅管家移动应用程序已覆盖所有在管住宅物业(暂时不包括绿地物业管理下的物业),并吸引超28.7万人注册,活动用户达11.1万人,联盟物业管理公司成员共同管理建面约816.8百万平。未来,相信雅生活将通过这些移动应用程序为业主及周边用户带来更佳的智慧生活体验。

  战略:年内重点扩张住宅物业及商业地产板块业务